Immobilienblase
Eine Immobilienblase ist eine Form einer Spekulationsblase. Hierbei kommt es auf einem regional und nutzungsspezifisch abgegrenzten Teilsegment des Immobilienmarktes zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien. Früher oder später erreicht der Markt einen Höchststand; dann fallen die Preise. Meist fallen sie in relativ kurzer Zeit stark (die Nachfrage sinkt, weil z. B. viele potentielle Nachfrager mit weiter fallenden Preisen rechnen und/oder weil Banken nicht mehr so freigiebig wie zuvor Kredite vergeben; das Angebot steigt z. B., weil Eigentümer eine Baisse befürchten und „Kasse machen“ wollen, bevor die Preise weiter sinken). Es kann jedoch auch vorkommen, dass die nominalen Preise über einen längeren Zeitraum stabil bleiben und somit nur die realen Immobilienpreise sinken.
Beispiele für eine Immobilienblase sind von 1343 bis 1346 in Norditalien,[2] 1887 in Italien,[3] sowie 1926 der Landboom in Florida.[4] 1990 gab es eine Blase bezüglich der Büroimmobilien in Japan, Anfang der 1990er-Jahre gab es eine in der Schweiz,[5] sowie in Mexiko. Von 1991 bis mindestens 1994 gab es Spekulationen mit Büroimmobilien und Mehrfamilienhäusern in den „Neuen Bundesländern“ Deutschlands.
In den Jahren 2002 bis 2007 gab es eine Spekulationsblase in Spanien,[6] 2007 bezüglich privater Wohnimmobilien in den USA (Finanzkrise ab 2007), 2008 in Irland. 2014 wurde für die USA vor einer erneuten Blasenbildung gewarnt.[7] Im Spätsommer 2017 gab es eine in Kanada.[8]
Kreditinduzierte Immobilienblasen resultieren aus einer deutlichen Ausweitung und/oder Verbilligung[9] des Angebots an Immobilienfinanzierungen. Die Ursachen hierfür sind vielfältig. Der Effekt ist häufig auf zu geringe Markttransparenz oder zu geringe Marktregulierung zurückzuführen.
Durch eine deutliche und systematische Ausweitung der Kreditgewährung auch an Darlehensnehmer mit geringer Bonität („Subprime-Kredite“) entsteht eine erhebliche zusätzliche Immobiliennachfrage, die auf ein (aufgrund der Begrenzung der Ressource Boden) beschränktes Angebot trifft. Das geschah z. B. in den USA bis 2007. Die steigende Nachfrage führt in der Regel zu steigenden Immobilienpreisen. Der gleiche Mechanismus wirkt bei einer deutlichen Verbilligung der Kreditkosten z. B. durch ein Sinken des Zinsniveaus. Jeder Kreditnehmer kann sich in der Folge „mehr“ Immobilie bei gleichbleibender laufender Belastung leisten. Auch hier begünstigt die erhöhte Nachfrage steigende Immobilienpreise. Unterbleibt, wie in den USA geschehen, bei einem Zusammentreffen derartiger Faktoren eine Intervention durch die zuständigen Aufsichtsgremien, weil z. B. die positiven konjunkturellen Folgen der Immobilienpreissteigerung gewollt sind,[10] und fehlt auch die Gegenreaktion des Marktes auf die steigende Kreditnachfrage (durch steigende Kreditkosten bzw. Zinsen), so entwickelt sich eine Immobilienblase. Es kommt zu einer sich selbst tragenden Entwicklung; immer mehr Nachfrage begünstigt immer höhere Preise.
